Accordo locale per gli affitti agevolati

CAPITOLO -I-

Accordo definito in sede locale ( avente effetto per tutto il territorio del Comune di Novara) tra le Organizzazioni della Proprietà Edilizia e le Organizzazioni dei conduttori, previsto dall’art. 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, ed in attuazione del decreto del 05.03.1999, (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.99 ) del Ministro dei Lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle Finanze, di attuazione della legge 431/98 sulle locazioni a uso abitativo.

(Contratti previsti ex art. 2, comma 3, Legge 431\98) Premesso:

1. Che gli accordi territoriali, secondo il disposto dell’art. 1, comma 1, del D.M. 5 marzo 1999 ( ed in conformità alle finalità indicate all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 ) devono stabilire fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, sarà concordato, tra le parti private contrattuali, il canone per i singoli contratti.

2. Che l’art. 1, comma 2, del D.M. 5 marzo 1999 prevede che, a seguito delle convocazioni avviate dai Comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli accordi di cui al comma 1, debbano individuare, acquisite le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee Per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali eccetera), tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali.

3. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 3 del D.M. 5 marzo 1999 ) all’interno delle aree omogenee individuate, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado, e che per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali, con riferimento agli stessi criteri d’individuazione delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone.

4. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 4 del D.M. 5 marzo 1999 ) nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali private, assistite — a loro richiesta — dalle rispettive organizzazioni sindacali, terranno comunque conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio; stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile; pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina eccetera); presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni eccetera); dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria eccetera); eventuale dotazione di mobilio.

5. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 5 del D.M. 5 marzo 1999 ) per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o individuali detentori di grandi proprietà immobiliari eccetera, i canoni saranno definiti, all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazioni per aree omogenee come sopra indicate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi integrativi locali fra la proprietà, assistita — a sua richiesta — dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell’inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.

6. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 6 del D.M. 5 marzo 1999 ) per gli enti previdenziali pubblici, si procederà con accordi integrativi locali, anche in relazione a quanto previsto dal decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, e che i canoni relativi a tale comparto potranno essere determinati in base alle aree omogenee e agli elementi individuati negli accordi locali integrativi conclusi tra la proprietà, assistita — a sua richiesta — dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell’inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.

7. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 7 del D.M. 5 marzo 1999 ) gli accordi definiti in sede locale possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, e che in questo caso gli accordi locali individuano le relative misure di aumento dei valori, minimo e massimo, delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee.

8. Che ( sempre ai sensi dell’art. 1 comma 7 del D.M. 5 marzo 1999 ) negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori e altro.

9. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 8 del D.M. 5 marzo 1999 ) la trattativa territoriale deve definire il contratto tipo, di cui al modello allegato al D.M. 05.03.99 ( ed in quel contesto definito allegato A ), sulla base degli elementi e condizioni come previsti dal 8° comma dell’art. 1 del D.M 5 marzo 1999.

10. Che il contratto ( ai sensi dell’art. 1 comma 9 del D.M. 5 marzo 1999 ) nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.

11. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 10 del D.M. 5 marzo 1999 ) i contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo, potranno essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.

12. Che ( ai sensi dell’articolo 8, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998) ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal D.M. 5 Marzo 1999 ( nonché ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998 ), si applica la disciplina fiscale di cui al seguente comma.

13. Che ( ai sensi dell’articolo 8, comma 1 e comma 2, della citata legge n. 431 del 1998) il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’articolo 34 del Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui s’intende usufruire dell’agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso e che in sede di prima applicazione del presente D.M. 5 Marzo 1999 e fino all’eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell’articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.

14. Che il Comune di Novara, in base agli elenchi ufficiali vigenti alla data odierna, rientra nell’elenco di cui sopra.

15. Che il Comune di Novara ha avviato la convocazione prevista ex art. 2, comma 3 della legge 431\98, con lettera 22.03.1999 Prot. n° 9830 ( che si allega come parte integrante al presente -allegato 1- ), con la quale venne fissata una riunione per il 01.04.99 presso il Palazzo Municipale.

* * *

Tutto ciò premesso e richiamato, le Organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie ( individuate dal Comune di Novara), che sono state considerate – per quanto si configurava opportuno – nella individuazione di cui in seguito, al fine della realizzazione degli accordi territoriali di cui all’art. 1 comma 1, del D.M. 05.03.1999, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.99, di attuazione della legge 431/98 sulle locazioni a uso abitativo

A) INDIVIDUANO:

A-1) gli insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:

- valori di mercato;

- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari,

attrezzature commerciali eccetera);

- tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali;

come meglio individuate e delimitate in cartografia che si allega come parte integrante del presente ( allegato 2 ) e dalla tabella dei confini delle zone ( allegato 2/bis ).

A-2 ) all’interno delle suddette aree omogenee, non si ravvisano invece né la necessità né l’opportunità di evidenziare zone di particolare pregio o di particolare degrado, stante la sostanziale omogeneità delle aree.

B) CONVENGONO:

B-1) di determinare (con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee) per ognuna delle suddette aree come individuate in cartografia allegato 2, i valori minimi e massimi del canone, espressi in lire ad anno per ogni metro quadro utile, come da tabella riepilogativa che si allega come parte integrante al presente (allegato 3A/B/C/D). Tenuta presente l’eccezionale situazione del mercato locativo di Novara, si è deciso di dividere tale tabella in quattro subfasce.

I valori sono stati determinati, anche fatte – per quanto occorrere possa - le opportune valutazioni in merito:

• alle attuali condizioni locali del mercato degli affitti;

• ai canoni di locazioni in generale correnti su piazza;

• alla complessità e difficoltà di individuare in concreto marcate differenze tra le specifiche aree individuate, stante una certa omogeneità, su piazza, dei valori locativi;

• alla complessiva filosofia e finalità della riforma degli affitti introdotta dalla legge 431\98;

• alle agevolazioni fiscali, come ad oggi specificamente esistenti ( a favore del locatore e del conduttore, ciascuno per quanto di sua competenza ), introdotte da tale normativa per le parti contrattuali private che intendano ricorrere alla contrattazione del "secondo canale" ( previsto all’art. 2, comma 3 legge 431\98 );

• al fatto che il Comune di Novara si è impegnato a deliberare una aliquota ICI incentivata per i proprietari che concedano in locazione l’immobile con il contratto del secondo canale;

• al fatto che pare opportuno, nello spirito della riforma, individuare un valore minimo (della fascia di oscillazione) particolarmente contenuto, onde evitare che particolari contratti di locazione aventi canoni particolarmente bassi ( per contingenze di mercato, per immobili particolarmente svantaggiati o poco ambiti, per particolari agevolazioni riconosciute al conduttore, ecc... ) possano rimanere esclusi dalle agevolazioni fiscali previste per il " secondo canale", penalizzando entrambe le parti private contrattuali e realizzando un fine sicuramente diverso dagli impliciti scopi della riforma e dell’istituto contrattuale del " secondo canale";

• al fatto che la contrattazione cosiddetta del "secondo canale" deve però presentare aspetti incentivanti per entrambe le parti private contrattuali e che la previsione di valori massimi rigidamente contenuti escluderebbe ogni potenziale interesse del locatore a concedere in locazione immobili tramite il " secondo canale", riducendo prevedibilmente il mercato locale degli affitti al cosiddetto " primo canale", vanificando così un altro degli impliciti scopi della riforma;

• al fatto che, conseguentemente, in forza della valutazione precedente, deve "fisiologicamente" consentirsi una ampia banda di oscillazione tra il valore minimo e quello massimo dei canoni di locazione espressi;

• al fatto che saranno comunque le parti contrattuali private nella definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore minimo e il valore massimo delle quattro subfasce di oscillazione, a dovere prendere in considerazione ( in positivo ed in negativo ) le peculiari caratteristiche dell’edificio e della specifica unità immobiliare in questione, quali ad esempio ( salvo altre ): tipologia dell’alloggio; pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina eccetera); presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni eccetera); dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria eccetera); eventuale dotazione di mobilio.

• al fine di agevolare le parti contrattuali private nella definizione del canone, si è formulata una tabella (allegato 4) che attribuisce un punteggio alle caratteristiche oggettive dell’immobile locato, per la collocazione nelle quattro subfasce di cui alle tabelle allegato 3A/B/C/D.

• al fatto che la normativa di riforma degli affitti non ha inteso attribuire agli accordi territoriali un fine "dirigistico" o "analiticamente e meccanicamente vincolante" per la definizione del canone di locazione della singola unità immobiliare, e che semmai ha l’ambizione di superare eventuali caratteri di cogenza e dirigismo eventualmente ancora rimasti nel mercato delle locazioni abitative ( anche alla luce dell’abrogazione di gran parte degli articoli della legge 392\78, e comunque degli art. da 12 a 22 );

• al fatto che, in definitiva, la funzione degli accordi territoriali non può che essere quella di indirizzare il mercato degli affitti abitativi verso un’immissione di immobili abitativi sul mercato delle locazioni abitative incentivate, verso un ritorno all’investimento immobiliare per destinarlo a locazioni abitative incentivate, e verso dei valori locativi non selvaggi ma rientranti nelle fasce di oscillazione ( e per ciò meritevoli di godere delle agevolazioni fiscali ), il tutto con una funzione complessivamente "calmieratrice" e tendente anche ad attutire il notevole incremento del peso fiscale gravante sugli immobili, evitando in particolare che ciò si riversi sull’entità dei canoni di locazione generando fenomeni di rialzo selvaggio;

B-2 ) di determinare detti valori minimi e massimi del canone, esprimendoli in lire ad anno per ogni metro quadro utile, stante l’assenza di diversi e più utili criteri negli usi locali su piazza.

B-3) di ritenere opportuno definire convenzionalmente, per quanto occorrere possa, il concetto di metro quadro utile; ciò per un’avvertita e diffusa esigenza di chiarezza delle future parti contrattuali private. A tal fine, si osserva che l’art. 1 comma 4 del D.M. 05.03.99 ( pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.99 ) prevede che:

• - le pertinenze dell’unità immobiliare (posto auto, box, cantina eccetera) tra le quali è da ritenersi per analogia rientrino i balconi, terrazzi coperti e scoperti;

• - la presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni eccetera);

• - la dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria eccetera);

debbano essere prese in considerazione dalle parti contrattuali private nella definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione.

Considerato quanto sopra, e considerato quanto previsto agli art. 7 e 18 del D.M. 3/10/1975, n. 9816 ( pubblicato in G.U. n. 330 del 16/12/1975 ), salve intervenende definizioni ufficiali di riferimento, di computare i metri quadri utili di ogni unità immobiliare, considerando unicamente la superficie di pavimento dell’unità immobiliare abitativa, misurata al netto di murature ( perimetrali, interne, divisorie, ecc... ), pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge, e di balconi ed escluse pertinenze e parti comuni, che -come si è detto- dovranno essere prese in considerazione dalle parti contrattuali private nella definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione previste dal presente accordo territoriale.

Si reputa oltremodo opportuno invitare le parti private contrattuali ad indicare espressamente in contratto la misura dei metri quadri utili attribuiti all’unità immobiliare oggetto del singolo contratto nonché il valore applicato per singolo metro quadro utile; ciò al fine di chiarezza amministrativa e di prevenzione di possibile contenzioso.

B-4 ) di prevedere che le parti contrattuali private, possano stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge in tre anni, ex art. 2, comma 5 legge 431\98 . A tal fine si reputa opportuno prevedere che le parti contrattuali private possano stabilire la durata iniziale del contratto, oltrechè in anni tre ( durata ordinaria prevista ex art. 2 comma 5 della legge 431\98 ), anche in anni 4, anni 5, anni 6. Ciò, fermo restando che -in ogni caso- la proroga ( eventuale) prevista ex art. 2 comma 5 della legge 431\98 sarà sempre solo di due anni.

B-5) di prevedere che ( stante il maggior sacrificio assunto dal locatore in seguito alla maggiore durata iniziale -rispetto a quella ordinaria di tre anni- ed alla correlativa certezza di una più lunga stabilità abitativa del conduttore ):

• - qualora le parti contrattuali private abbiano stabilito la durata iniziale del contratto, in anni 4, oppure 5, oppure 6, anzichè in anni 3, ( durata ordinaria prevista ex art. 2 comma 5 della legge 431\98), i valori delle fasce di oscillazione sono aumentati come da tabella allegato 3A/B/C/D;

• Resta ovviamente fermo ( anche in questi casi di maggiore durata iniziale ) che nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite — a loro richiesta — dalle rispettive organizzazioni sindacali, terranno sempre conto degli elementi indicati al punto 4 delle premesse.

• - Aggiornamento annuale del canone pari al 75% della variazione ISTAT, su richiesta del locatore;

• B-6) di prevedere, in materia di riparazioni ordinarie e straordinarie ed oneri accessori, l’applicazione di una tabella " oneri accessori " che si allega come parte integrante del presente ( allegato 5 ). In ogni caso saranno interamente a carico del conduttore le spese - in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento.

• B-7) di definire il contratto tipo, sulla base del modello allegato ( precisamente allegato A) al D.M. 05.03.99, e comunque sulla base dei seguenti elementi e condizioni egualmente previsti dal detto D.M. :

• a) rinnovo tacito in mancanza di comunicazione; b) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquistato l’alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone; c) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi; d) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile; e) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere l’aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat; f) modalità di consegna dell’alloggio con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile; g) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale, il quale non potrà superare le tre mensilità; h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione tra le parti e in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392; i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.

• Il contratto tipo definito si allega come parte integrante del presente ( allegato 6 ).

• B-8) di prevedere che il contratto tipo, nella parte descrittiva, debba contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.

• B-9 ) di prevedere che il presente accordo territoriale possa comunque formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale, qualora la Convenzione nazionale ( conclusa in Roma in data 08.02.1999 presso il ministero dei Lavori pubblici ) dovesse formare oggetto di nuova formulazione od aggiornamento –ai sensi dell’art. 4 legge 431\98- in seguito alla convocazione disposta dal Ministro dei lavori pubblici ogni tre anni a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge 431\98.

• B-10) di prevedere che il presente accordo territoriale possa inoltre formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale, anche qualora:

• ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni delle normative (anche fiscali) di riferimento;

• ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni, interessanti il Comune di Novara, nell’elenco dei Comuni per i quali si applicano le agevolazioni Irpef e Tassa di Registro;

• B-11) di istituire una Commissione Conciliativa stragiudiziale facoltativa.

• B-12) Le Organizzazioni firmatarie del presente si impegnano a non sottoscrivere, durante la vigenza del presente, accordi territoriali diversi dal presente.

• B 13) Le Organizzazioni firmatarie del presente provvederanno al deposito, presso il comune interessato, del presente accordo territoriale con i rispettivi allegati, costituenti parte integrante dell’accordo.

Si allegano, come parte integrante del presente:

• 1) lettera datata 22.03.1999 tramite cui il Comune di Novara ha avviato la contrattazione prevista ex art. 2, comma 3 della legge 431\98.

• 2) cartografia con individuazione delle aree omogenee ed eventuali zonee tabella confini delle zone (2/bis).

• 3A/B/C/D), tabelle riepilogative dei valori minimi e massimi del canone, espressi in lire per ogni metro quadro utile.

• 4) tabella punteggio caratteristiche immobile locato

• 5) tabella ripartizione oneri accessori.

• 6) contratto tipo.

Novara, lì ………………………………………

• A.P.E.-CONFEDILIZIA (Associazione Proprietà Edilizia), via Dominioni n° 1, in persona della Presidente Avv. Maria Marchese Malaspina

..............................................................................................

• U.P.P.I. - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari -Via Solferino n. 6, in persona del Presidente Dr. Umberto Dessì.

..............................................................................................

• A.S.P.P.I. (Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari) - V.le Buonarroti n. 20/A, in persona del Presidente Rag. Giuseppe Faragona.

..............................................................................................

• UNIONCASA - C.so XXIII Marzo n. 119, in persona della Presidente D.ssa Antonella Bossola

..............................................................................................

• SUNIA - Via Mameli n° 7/B, in persona di

..............................................................................................

• SICET - Via Dei Caccia n° 7/B, in persona di

..............................................................................................

• UNIAT - V.le Dante Alighieri n° 25, in persona di

..............................................................................................

 

Allegato 1

 

Spett.li Associazioni della proprietà edilizia

(Confedilizia - U.P.P.I. - A.S.P.P.I. - Union Casa)

 

Spett.li Associazioni degli Inquilini

(SUNIA - SICET - UNIAT - ANIA)

 

Oggetto: proposta di convocazione

E' intenzione della scrivente Amministrazione promuovere la realizzazione di accordi tra codeste Associazioni con le modalità previste dalla Legge 9 dicembre 1998 n. 431.

In ragione di quanto premesso, visti:

• la convenzione nazionale nel merito siglata il 9/2/99;

• il decreto del Ministro dei Lavori Pubblici di concerto con il Ministro delle Fiananze del 5/3/99;

si propone convocazione delle Associazioni in indirizzo per giovedì 1° aprile 1999 alle ore 11,00 presso il Palazzo Municipale.

Per formalizzare le delegazioni impegnate a definire la piattaforme territoriale e una proposta di piano operativo finalizzato a dar corpo agli adempimenti previsti dalla indicata Legge 431/98.

L’occasione è gradita per porgere cordiali saluti.

 

Novara, 19 marzo 1999

L’Assessore alla Casa, Patrimonio

Finanze e Bilancio

Luigi Martinoli

 

 

Allegato 2

ZONA 1

"CENTRO STORICO"

Viale Dante - Largo Buscaglia - Viale Manzoni - Corso Cavallotti - Baluardo Lamarmora - Largo San Qunitno - Viale Ferrucci - Viale Roma - Viale Buonarroti - Via Carducci - Via Perazzi - Via De Pagave - Largo San Martino - Viale Paietta - Via Alcarotti - Mercato Coperto - Viale Dante

 

ZONA 2

"San MArtino - Sacro Cuore"

Viale Volta - Via Gnifetti - Viale Dante - Mercato Coperto - Via Perazzi - Via Carducci - Viale Buonarroti - Viale Verdi - Viale Giulio Cesare - Largo Cantelli - Viale Volta

 

ZONA 3

"Porta Mortara"

Corso Cavallotti - Largo Pastore - Ferrovia Novara/Mortara - Via Sant’Adalgiso - Via Curtatone - Viale Giulio Cesare - Viale Verdi - Viale Roma - Viale Ferrucci - Largo San Qunitno - Baluardo Lamarmora - Corso Cavallotti

"San Paolo"

Ferrovia Milano/Torino - Cavalcavia San Martino - Viale Volta - Largo Cantelli - Viale Giulio Cesare - Via Camoletti - Via Generali - Tangenziale Sud - Torrente Agogna - Ferrovia Milano/Torino

 

ZONA 4

"Santa Rita"

Ferrovia Novara/Biella - Via Chinotto - Corso Risorgimento - Ferrovia Milano/Torino - Corso della Vittoria - Largo Buscaglia - Viale Dante - Via Gnifetti - Viale Volta - Cavalcavia San Martino - Ferrovia Milano/Torino - Torrente Agogna - Ferrovia Novara/Biella

"Via Torelli/Ferraris"

Viale Giulio Cesare - Via Adamello - Strada della Rizzottaglio - Via Generali - Via Camoletti - Viale Giulio Cesare

"Bicocca"

Via Sant’Adalgiso - Ferrovia Novara/Mortara - Tangenziale Est - Tangenziale Sud - Via Gorizia - Strada Torgano - Via Monte San Gabriele - Viale giulio Cesare - Via Curtatone - Via Sant’Adalgiso

 

ZONA 5

"Lumellogno

Torrion Quartara - Olengo"

SS11 Novara-Vercelli - C.so Vercelli - Torrente Agogna - Tangenziale Sud - Via Generali - Strada della Rizzottaglia - Via Adamello - Via Danese Mainerio - Via Monte San Gabriele - Tangenziale Sud - Tangenziale Est - Canale Quintino Sella

"Sant’Andrea - Sant’Antonio

Quartiere Nord -Vignale - veveri"

Linea divisoria tra Vignale e Isarno - Torrente Terdoppio - Autostrada Milano/Torino - Corso della Vittoria - Ferrovia Milano/Torino - Corso Risorgimento - Via Chinotto - Ferrovia Novara/Biella - Torrente Agogna - Linea divisoria tra Vignale e Isarno

"Pernate"

Tangenziale Est - Roggia Mora

 

ZONA 6

"Cittadella"

Viale Giulio Cesare - Via Monte San Gabriele - Strada Torgano - Via Gorizia - Tangenziale Sud - Via Monte San Gabriele - Via Danese Mainerio - Via Adamello - Viale Giulio Cesare

"San Rocco - Sant’Agabio"

Canale Quintino Sella - Incrocio con Tangenziale Est - Ferrovia Novara/Mortara - Largo Pastore - Viale Manzoni - Largo Buscaglia - Corso della Vittoria - Autostrada Milano/Torino - Tangenziale Est - Roggia Mora

"Isarno - Casalgiate - Gionzana - Pagliate - Agognate"

 

Allegato 4

SUBFASCE

Subfascia 1 punti 18 e oltre

Subfascia 2 punti 12 - 17

Subfascia 3 punti 6 - 12

Subascia 4 punti 0 - 5

 

Posto assegnato *

Box **

Box doppio ***

Ascensore *

Doppio ascensore **

Nuovo - mai abitato ****

Vetustà fino a 10 anni ***

Vetustà da 10 a 20 anni **

Vetustà da 21 a 40 anni *

Oltre 40 anni =

Piano terreno o rialzato =

Piano intermedio *

Ultimo piano **

Attico ***

Cantina o soffitta *

Balconi *

Balconi e terrazzi oltre 30 mq **

Servizi semplici *

Doppi servizi **

Riscaldamento autonomo *

Giardino comune *

Giardino di proprietà esclusiva **

A/2 **

A/3 *

A/4 e inferiori =

arredato compl + 30% max

zona Presenza Presenza Presenza Presenza

di almeno di almeno di almeno fino a

18 elementi 12 elementi 6 elementi 5 elementi

 

Prima subfascia seconda subfascia terza subfascia quarta subfascia

 

Durata Contratto

anni 3 + 2

1 170.000 - 137.500 137.500 - 105.000 105.000 - 72.500 72.500 - 40.000

2 150.000 - 122.500 122.500 - 95.000 95.000 - 67.500 67.500 - 40.000

3 130.000 - 107.500 107.500 - 85.000 85.000 - 62.500 62.500 - 40.000

4 110.000 - 92.500 92.500 - 75.000 75.000 - 57.500 57.500 - 40.000

5 90.000 - 77.500 77.500 - 65.000 65.000 - 52.500 52.500 - 40.000

6 80.000 - 67.500 67.500 - 55.000 55.000 - 42.500 42.500 - 30.000

 

Durata Contratto

anni 4+2

1 175.000 - 141.500 141.500 - 108.000 108.000 - 74.500 74.500 - 41.000

2 155.000 - 127.000 127.000 - 98.000 98.000 - 70.000 70.000 - 41.000

3 134.000 - 111.000 111.000 - 88.000 88.000 - 64.000 64.000 - 41.000

4 113.000 - 95.000 95.000 - 77.000 77.000 - 59.000 59.000 - 41.000

5 93.000 - 80.000 80.000 - 67.000 67.000 - 54.000 54.000 - 41.000

6 82.000 - 69.000 69.000 - 57.000 57.000 - 44.000 44.000 - 31.000

 

Durata Contratto

anni 5 + 2

1 180.000 - 145.500 145.500 - 112.000 112.000 - 76.500 76.500 - 42.000

2 159.000 - 130.000 130.000 - 101.000 101.000 - 71.000 71.000 - 42.000

3 138.000 - 114.000 114.000 - 90.000 90.000 - 66.000 66.000 - 42.000

4 117.000 - 98.000 98.000 - 79.000 79.000 - 61.000 61.000 - 42.000

5 95.000 - 82.000 82.000 - 69.000 69.000 - 55.000 55.000 - 42.000

6 85.000 - 72.000 72.000 - 58.000 58.000 - 45.000 45.000 - 32.000

 

Durata Contratto

anni 6 + 2

1 185.000 - 150.000 150.000 - 114.000 114.000 - 79.000 79.000 - 44.000

2 163.000 - 133.000 133.000 - 104.000 104.000 - 74.000 74.000 - 44.000

3 142.000 - 120.000 120.000 - 93.000 93.000 - 69.000 69.000 - 44.000

4 120.000 - 101.000 101.000 - 82.000 82.000 - 63.000 63.000 - 44.000

5 98.000 - 84.500 84.500 - 71.000 71.000 - 57.500 57.500 - 44.000

6 87.000 - 76.000 76.000 - 60.000 60.000 - 47.000 47.000 - 33.000

 

Allegato 5

Tabella Oneri Accessori

Ripartizione fra locatore e conduttore

 

AMMINISTRAZIONE

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile - C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali - L

 

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole risparazioni - C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti - L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge - L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione - C

Tasse annuali per rinnovo licenza di esercizio - L

Ispezioni e collaudi - C

 

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) - L

Manutenzione ordinaria - C

Imposte e tasse di impianto - L

Forza motrice - C

Ricarico pressione serbatoio - C

Ispezioni, collaudi, lettura contatori - C

 

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE,

DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione - L

Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione - C

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme - L

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme - C

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni - L

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni - C

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili - L

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili - C

 

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO,

CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA

CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA

Installazione e sostituzione degli impianti - L

Adeguamentoi degli impianti a Leggi e regolamenti - L

Manutenzione ordinaria degli impianti - C

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale - C

Lettura dei xontatri - C

Acquisto combustibile, consumi forza motrice, energia elettrica, e acqua - C

 

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria - L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) - C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione, acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es. terra rossa) - C

 

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell’impianto - L

Acquisto degli estintori - L

Manutenzione ordinaria - C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi - C

 

IMPIANTO TELEVISIVO

Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato - L

Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato - C

 

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico - L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico - C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari - L

Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari - C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura - L

Manutenzione ordinaria della rete di fongatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti - C

Sostituzione di amrmi, corrimano, ringhiere - L

Piccola manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni - C

Rifacimento totale a carico del locatore quali opere straordinarie che comportano l’integrazione del canone - L

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni - C

Installazione e sostituzione di serrature - L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riaparazione degli attrezzi utilizzati - C

Installazione di attrezzatre quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo - L

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo - C

 

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti - L

Manutenzione ordinaria di paviemnti e rivestimenti - C

Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario - C

Rifacimento di chiavi e serrature - C

Tinteggiatura di pareti - C

Sostituzione di vetri - C

Manutenzione ordinaria di apparecchie e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico - C

Verniciatura di opere di legno e metallo - C

Manutenzione straordinaria dell’impianto diriscaldamento - L

 

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. - L10% C90%

Materiale per le pulizie - C

Eventuale alloggio del portiere (pari all’indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l. - L 10% C 90%

Manutenzione ordinaria della guardiola - L 10% e C 90%

Manutenzione straordinaria della guardiola - L

 

PULIZIA

Spese per l’assunzione dell’addetto - L

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previsenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. - C

Spese per il conferimento dell’appalto a ditta - L

Spese per le pulizie appaltate a ditta - C

Materiale per le pulizie - C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia - L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia - C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie - C

Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti - C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva - C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori - L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti - C

 

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso - C

 

Per le voci non concordate nella presente tabella, si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

(ai sensi dell’art. 2, comma 3 della Legge 431/98) e come da accordo territoriale in data..................

 

Il/La Sign.(1).......................................di seguito denominato/a Locatore.

Assistito/a da(3): .................................................................... ................................................................................................

in persona di:................................................................. Concede in locazione

 

Al/Alla Sign. (1) .................................................................... ................................................................................................di seguito denominato/a Conduttore.

identificato/a mediante(2).................................................................................. Assistito/a da (3)........................................................... in persona di: .............................................................................. ................................................................................................

che accetta, per sè e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in Via/Piazza/Vicolo

n° civico

Piano Scala Int. Composto da n° vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti accessori. (cantina, solaio, autorimessa singola o doppia, posto auto in comune, terrazzi, riscaldamento autonomo o centralizzato, ecc.: indicare quali) ............................................... ....................................................................................................................................................................... non ammobiliato/amobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.

 

TABELLE MILLESIMALI:

 

Proprietà..................................................................................................................................................................................

riscaldamento..........................................................................................................................................................................

acqua ................................................................................ Altre............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Comunicazione ex. art. 8, terzo comma, D.L. 11 Luglio 1992, n. 333

Codice Fiscale Locatore.........................................................

Estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare ..........

................................................................................................................................................................................................

Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

Certificato di collaudo e certificazione energetica.............................................................................................................................................................................................................................................................................................

 

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1) il contratto è stipulato per la durata di anni 3-4-5-6- dal al

e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 della Legge 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui all’art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione versato;

2) Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo di lettera raccomandata almeno sei mesi prima del rilascio.

3) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone con lui conviventi. Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della Legge 27/07/78 n. 392, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte Costituzionale 07/04/1988 n. 404.

4) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’accordo definito tra

e depositato in data presso il Comune di Novara è convenuto in Lire , che il conduttore si obbliga a corrispondere mediante

in n° rate eguali anticipate di Lire ciascuna, scadenti il .Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell’art. 1 comma 4 D.M. LL.PP. 05/03/1999 e dell’applicazione dell’accordo sottoscritto in data

tra

per stabilire il canone si sono usati i criteri e parametri allegati all’accordo e depositati presso il Comune di Novara e facenti parte integrante dell’accordo.

Il canone sarà aggiornato annualmente, su richiesta del Locatore, nella misure massima del 75% della variazione ISTAT determinata.

5) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della Legge 392/78 n. 392.

6) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo Amministratore, nonchè ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione, previo avviso.

7) il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode.Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile, ove esistente e che gli sia stato fornito in copia alla firma del contratto. Inoltre si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, semprechè le delibere gli siano state fornite. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 del Codice Civile di quanto segue: ............................................................. ...........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ovvero come da allegato verbale di consegna.

8) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

9) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonchè per interruzioni incolpevoli dei servizi.

10) Sono interamente a carico del conduttore le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 del Codice Civile.

11) A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con la presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore una somma di L. pari a 1-2-3-

mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva degli interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. In caso di mancata restituzione da parte del locatore degli interessi legali al termine di ogni anno di locazione, le parti si danno atto, che gli interessi maturati andranno ad integrare la cauzione stessa.

Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

12) Sono interamente a carico del conduttore le spese- in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento ed all’ordianria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonchè dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del novanta per cento.

Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali.

Congiuntamente al pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto per spese condominiali non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

13) Per gli oneri accessori le parti applicheranno la " Tabella ripartizioni oneri accessori" allegata al presente contratto.

14) Restano comunque validi gli artt. 9 e 10 della legge 392/78 in materia di oneri accessori.

15) In caso di vendita dell’immobile il locatore concede/non concede al conduttore il diritto di prelazione da esercitarsi secondo le disposizioni di cui agli artt. 38 e 39 della legge 392/78.

16) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di nuova locazione, alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l’ art. 40 della legge 392/78.

17) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore.

Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone copia del versamento al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del presente contratto.

18) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e , ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ ufficio di segreteria del Comune ove l’immobile è situato.

19) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.

20) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla convenzione nazionale di cui all’art. 4 comma 1 della legge 431/98 al Decreto del Ministero dei Lavori pubblici di concerto con il Ministro delle Finanze di cui all’art. 4 comma 3, della legge 431/98, alle disposizioni del Codice Civile, della legge 392/78, della 431/98, e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.

21) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione agli adempimenti connessi con il rapporto di locazione, secondo le disposizioni della legge 675/96.

22) Ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonchè in ordine alla esatta applicazione dell’Accordo territoriale sopra citato, anche a riguardo del canone, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata, quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore e, quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente funzioni di presidente -, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo. In caso di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione stragiudiziale di conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone, a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione.

23) Ogni eventuale altra pattuizione, purchè non in contrasto con la legge 431/98, con il Codice Civile, con la Legge 392/78, con il decreto del Ministero dei Lavori Pubblici, con gli usi locali e con gli articoli dell’accordo definito tra

e depositato in data presso il Comune di Novara, dovrà essere allegata al presente contratto e sottoscritta fra le parti.

 

Letto, confermato e sottoscritto.

 

Novara, li

 

IL LOCATORE

 

IL CONDUTTORE

 

A mente dell’art. 1342 secondo comma del Codice Civile, le parti specificamente approvano i patti di cui ai punti 1),2),3),4),5),7),8),9),10),11),12),16),17),18),19),20),21),22),23).

 

IL LOCATORE

 

IL CONDUTTORE

 

Sottoscrivono in segno di prestata assistenza.

 

Per il Locatore

 

Per il Conduttore

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA

(Ai sensi dell’art. 5 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431)

 

Il/La sig./soc. (1) di seguito denominato/a locatore ....................... ............................................................................. (assistito/a da 3) ..... ................................................................................................................in persona di ............................................................................................)

Concede in locazione al/alla Sig. (1) .................................................... ....................................................................................................................

di seguito denominato/a conduttore..................................................

indentificato/a mediaante(2)...............................................................

(assistito/a da (3).....................................................................................

in persona di...........................................................................................)

che accetta, per sè e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in Via

n. civico piano scala int composto da n vaani,oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimesa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali) ........................................................... ...................................................................................................... non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.

TABELLE MILLESIMALI

Proprietà...................................................................................................riscaldamento.........................................................................................acqua.......................................................................................................altre............................................................................................................................................................................................................................Comunicazione ex. art. 8, terzo comma, del decreto - legge 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359).

Codice fiscale del locatore................................................................... estremi catastali............................................................. .identificativi dell’unità immobiliare......................................................................... ...................................................................................................................Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti..................................................................................................................................................................................................................................Certificato di collaudo e certificazione energetica...............................................................................................................................................................................................................................La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1) il contratto è stipulato per la durata di mesi.......................................(4) dal ....................... al......................... allorchè, fatto salvo quanto previsto dal punto 2), cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, e il locatore nel rispetto di quanto previsto dalla convenzione nazionale firmata in data..........................................,dall’art.........del decreto del Ministero dei lavori pubblici e di concerto con il Ministero delle finanze, n..........................del.............................., dell’art........dell’accordo tra..............................depositato il..................presso il.......................................... comune di................................................ il..................................dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto:................................................................. ...................................................................................................................2) il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi dell’evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata a/r da inviarsi al conduttore nel termine di giorni..............................prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998.

In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza e non adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito;

3) ai sensi di quanto previsto dall’art...................dell’accordo di cui al punto 1) le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i.......................mesi per il seguente motivo........................................... ...........................................che documenta allegando al presente contratto.....................................................;

4) nel caso previsto dall’art. 2, il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno ............................................... ............................................ prima;

5) l’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:...........................................................................................

Per la successione del contratto, si applica l’art.6 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 7 aprile 1988, n. 404;

6) il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto;

7) il canone annuo di locazione è stabilito in lire...................................../euro............................,ovvero (per le 11 aree metropolitane, nei comuni con essi confinanti e nei comuni capoluogo di provincia), secondo quanto stabilito dall’accordo di cui al punto 1) è convenuto in lire......................../euro.............

che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero................................in n.............rate eguali anticipate di lire.......................ciascuna, scadenti il.................................................

Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell’applicazione dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall’art.................dell’accordo di cui al punto 1) ............................................................................................................., ovvero dall’art....................del decreto del Ministero dei lavori pubblici e di concerto con il Ministero delle finanze di cui all’art. 4, comma 3, della legge n. 431/1998;

8) il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonchè di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392;

9) il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonchè ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione;

10) il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 del codice civile di quanto segue ........................................................................................................................................ ................................................................................, ovvero come da allegato verbale di consegna;

11) il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore;

12) il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonchè per interruzioni incolpevoli dei servizi;

13) a garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di L...................../euro......................pari a...........mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva degli interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione.

Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Altre forme di garanzia .................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................

14) per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della "tabella oneri accessori" allegata all’accordo di cui al punto 1).

In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese- in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento ed all’ordianaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonchè dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del novanta per cento.

Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore ( o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali.

In una col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precendente.

15) il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tal caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori;

16) il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore - in caso di inosservanza - autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve eccezioni di legge;

17) nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore con l’esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità ......................................................................................................................... ...................................................................................................................................................................................18) il locatore concede / non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile locato da esercitarsi secondo gli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392;

19) le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.

Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del presente contratto.

20) a tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e , ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato;

21)qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.

22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione agli adempimenti connessi con il rapporto di locazione( legge 31 dicembre 1996 n.675).

23) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla convenzione nazionale ex art. 4 comma 1 della legge 431/98 del.......................................,al Decreto del Ministero dei Lavori pubblici di concerto con il Ministro delle Finanze di cui all’art. 4 comma 2, della legge 431/98,del...................................,all’accordo di cui al punto 1) ( eventualmente al decreto del Ministero dei lavori pubblici di concerto con il Ministero delle finanze di cui all’art. 4, comma 3, della legge n. 431/98, emanato il.......................), alle disposizioni del Codice Civile, della legge27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998,n. 431, e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali;

24) le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto la commissione di conciliazione stragiudiziale paritetica istituita tra........................................nell’ambito dell’accordo di cui al punto 1);

25) altre pattuizioni...............................................................................................................................................

Letto, approvato e sottoscritto

.........................li...........................

 

Il locatore.......................................................

Il conduttore....................................................

 

A mente dell’art. 1342 secondo comma del Codice Civile, le parti specificamente approvano i patti di cui ai punti 1),2),3),4),5),7),8),10),11),12),13),15),16),20),21),22),25).

Il locatore.....................................................................

Il conduttore...................................................................

Sottoscrivono in segno della prestata assistenza...................................................................

 

CAPITOLO II° - Contratti per gli usi transitori abitativi previsti ex. art. 5 comma 1, legge 431/98 e dell’art. 2 del D.M. 05.03.1999.

 

Premesso:

1. che la Legge 9 Dicembre 1998, n. 431 (in particolare l’art.5), come attuata dal D.M. 05.03.1999, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.1999 (in particolare l’art.2) prevede:

- che i contratti di locazione abitativi di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, abbiano durata non inferiore a un mese e non superiore a diciotto mesi;

- che tali contratti siano stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini.

A) CIRCA LE ESIGENZE DEI PROPRIETARI E DEI CONDUTTORI PER FATTISPECIE DA INDIVIDUARSI NELLA CONTRATTAZIONE TERRITORIALE:

A-1) individuano,anche considerate esigenze, usi, consuetudini locali, le particolari esigenze ( delle quali - si specifica - è sufficiente la sussistenza di una delle sottoindicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti) come da seguente elenco delle varie fattispecie, per i proprietari:

1) Quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

2) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità;

3) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

4) qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contrato.

e per i conduttori:

1) trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

2) contratto di lavoro a tempo determinato in Comune diverso da quello di residenza;

3) assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi, dimostrato con compromesso regolarmente registrato;

4) ogni altra esigenza temporanea adeguatamente documentata.

A-2) convengono che il contratto tipo definito a livello locale debba prevedere una specifica clausula che individui l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto e che qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

A-3) si danno atto che l’esigenza transitoria del conduttore debba essere provata con apposita ed idonea documentazione da allegare al contratto.

B) CIRCA IL CONTRATTO TIPO:

B-1) convengono di definire il contratto tipo, sulla base del modello allegato ( precisamente allegato B) al D.M. 05.03.1999, e comunque sulla base degli elementi e condizioni egualmente previsti dal detto D.M.. Si allega il contratto tipo al presente ( allegato B). Nella parte decrittiva dovrà contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonchè una clausula che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.

C) CIRCA LE AREE

C-1) si richiamano integralmente le aree del capitolo I°, come da allegato 2 e 2 Bis ( cartografie e confini).

D) CIRCA I VALORI DEL CANONE

D-1) si richiama integralmente quanto previsto al capitolo I° (allegati 3A/B/C/D e allegato 4) con i valori minimi e massimi previsti per ogni area con relative sub-fasce.

D-2) convengono di determinare detti valori minimi e massimi del canone, esprimendoli in lire ad anno per ogni metro quadro utile, stante l’assenza di diversi e più utili criteri negli usi locali su piazza.

E) CIRCA LE RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE

E-1) richiamano, in materia di riparazioni ordinarie e straordinarie ed oneri accessori, la tabella " oneri accessori" (= allegato 4).

In ogni caso saranno integralmente a carico del conduttore le spese - in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonchè dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonchè alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento.

F) CIRCA IL METRO QUADRO UTILE

F-1) si richiama integralmente quanto esposto al capitolo I°, par. B/3 pag. 6.

G) CIRCA IL PRESENTE ACCORDO

G-1) convengono di prevedere che il presente accordo territoriale possa comunque formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale, qualora la Convenzione nazionale (conclusa in Roma in data 08.02.1999 presso il ministero dei lavori pubblici) dovesse formare oggetto di nuova formulazione od aggiornamento - ai sensi dell’art. 4 legge 431/98- in seguito alla convocazione disposta dal Ministro dei lavori pubblici ogni tre anni a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge 431/98.

H) CIRCA LA COMMISSIONE CONCILIATIVA STRAGIUDIZIALE FACOLTATIVA

H-1) convengono che ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonchè in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo territoriale più sopra citato, anche a riguardo del canone, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata, quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore e, quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente funzioni di presidente -, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo.

In caso, tale commissione non esclude la normale competenza dell’autorità giudiziaria.